Estrangeiros

É importante que o comprador do imóvel tenha o assessoramento de profissionais capacitados para oferecer uma correta orientação em relação à compra e venda do imóvel. Este assessoramento deverá ser composto de advogado, contador e corretor de imóveis portadores de capacidade e idoneidade comprovadas para o exercício do assessoramento.

Tanto as Pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras podem adquirir propriedades e direitos reais relativos imóveis urbanos da mesma forma que as nacionais, desde que os mesmos não estejam localizados na faixa costeira, em áreas fronteiriças ou em áreas designadas como sendo de segurança nacional. As Áreas rurais poderão ser adquiridas, desde que observadas certas restrições.

Possuir inscrição no Cadastro Pessoas Físicas/Ministério da Fazenda – CPF, é um documento obrigatório para brasileiros e estrangeiros que possuam no Brasil bens e direitos sujeitos a registro público, inclusive, imóveis, veículos, embarcações, aeronaves, participações societárias, contas-correntes bancárias, aplicações no mercado financeiro e de capital. Ele é utilizado pelo Ministério da Fazenda para efeito de tributação. Se o comprador for casado deverá apresentar a sua Certidão de casamento.

Possuir inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica/Ministério da Fazenda - CNPJ é um documento obrigatório para brasileiros e estrangeiros que possuam no Brasil bens e direitos sujeitos ao registro público, inclusive, imóveis, veículos, embarcações, aeronaves, participações societárias, contas-correntes bancárias, aplicações no mercado financeiro e de capital. Ele é utilizado pelo Ministério da Fazenda para efeito de tributação.

Além do pagamento do preço do bem adquirido, no Brasil, se afigura necessária ter uma reserva adicional para as seguintes despesas:

1. Imposto sobre transmissão de bens imobiliários (ITBI) que é pago à prefeitura do município onde se localiza o imóvel urbano.
2. Taxa de registro do imóvel do Contrato Particular ou da Escritura Pública no Cartório de Registro Imobiliário.
3. Taxa de escrituração imobiliária que é paga ao Cartório de Notas responsável por lavrar a escritura de compra e venda.
4. Laudêmio da Marinha – Cobrado pela União (Governo Federal) somente nas transações que envolvam imóveis localizados na faixa litorânea, a até 80m do mar.
5. Laudêmio municipal – há municípios que também cobram laudêmio sobre imóveis localizados em algumas áreas do município.
6. Tarifas bancárias – se o imóvel for adquirido por meio de financiamento bancário, o comprador tem de estar pronto também para as despesas cobradas pela instituição financeira, como taxas para avaliação do imóvel, taxas administrativas, de abertura de crédito, seguro do imóvel e de vida etc.;
7. IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, imposto municipal recolhido anualmente pelos proprietários de edificações e terrenos urbanos;
8. TCR – Taxa de Coleta de Resíduo – Taxa Municipal cobrada anualmente junto com o IPTU.
9. Pagamento de assessoramento jurídico e contábil.

No contrato de compra e venda deve constar, obrigatoriamente:

1. Dados pessoais do comprador e do vendedor, tais como: nome, RG/RNE ou Passaporte, CPF e CGC/MF para pessoa jurídica, contendo a nacionalidade, estado civil e residência), a área do imóvel com respectivo número da matrícula do registro do Cartório do Registro de Imóveis competente;
2. Características do imóvel (dimensão, localização, área de uso, finalidade, etc).
3. Valor total da compra e venda e a sua forma de pagamento.
4. Caso o vendedor seja casado em regime de comunhão de bens será obrigatória assinatura do cônjuge.

De acordo com a Lei 4.591, de 1964, somente após o registro obtém-se o direito real de propriedade sobre o imóvel, ficando por conta do comprador as despesas com a transferência da propriedade, tais como: i) Lavratura da escritura feita pelo tabelião de notas; ii) Imposto de transmissão (ITBI); iii) O registro da Escritura feita por tabelião no Cartório do Registro de Imóveis As Despesas de corretagem e certidões em geral, cabem ao vendedor.

Para abrir uma conta corrente nos bancos brasileiros, o estrangeiro precisa ter, além do CPF e do Passaporte, também, o visto permanente e prova de residência no país.

Para transferir dinheiro do exterior para o Brasil, existem várias situações diferentes:

i) se o estrangeiro já possui conta corrente em algum banco brasileiro,  basta solicitar ao banco de origem a transferência do dinheiro, fornecendo dados do banco destinatário como: nome e número do Banco, agência, conta corrente, código SWIFT referente ao banco estrangeiro e o IBAN – Número Internacional de Conta Bancária.

ii) Se o estrangeiro não possui conta bancária no Brasil o valor máximo que ele conseguirá transferir do exterior para ele mesmo será de aproximadamente U$ 5.000,00 (cinco mil dólares americanos) a ser retirado em dinheiro em alguma agência bancária. Entretanto ele poderá transferir qualquer quantia se for para uma conta bancária já existente no país (mesmo que seja em nome de outra pessoa);

iii) Se a transferência for destinada ao pagamento de bens adquiridos no Brasil, o estrangeiro poderá fazer a remessa diretamente para o vendedor.

É o Código utilizado no mundo financeiro que permite a identificação de um Banco, e deverá ser obtido junto do Banco Beneficiário Estrangeiro.

Ele é composto por num total de até 11 caracteres e como mínimo 8, sendo os três últimos dígitos opcionais. Os primeiros quatro caracteres identificam o Banco, pos dois carecteres seguintes identificam o País os dois subsequentes  identificam  a locallidade e os últimos três caracteres a agencia (opcional).

O IBAN - Número Internacional de Conta Bancária identifica o número de conta de um cliente, num contesto internacional, validando o País, Banco e Conta do beneficiário, facilitando a localização e permitindo uma melhor eficácia do serviço de transferência internacional bancária.

Selecionar na opção Banco o item NIB/IBAN.

Existem três diferentes taxas para converter o dólar em real:

Dólar Comercial  - utilizado pelo Banco Central do Brasil nas transferências vindas do exterior e nas exportações e importações de mercadorias e serviços.

Dólar Turismo - utilizado por algumas agências bancárias para trocar dólares de turistas estrangeiros.

Dólar Paralelo - utilizado pelas casas de câmbio para trocar dólares de turistas e brasileiros. Nas transações imobiliárias o dólar utilizado costuma ser o Paralelo.

Embora a princípio a Constituição Federal do Brasil não faça distinção entre a aquisição do bem imóvel por brasileiros ou estrangeiros, existem determinadas limitações impostas pelo ordenamento jurídico dentre elas, consideram-se principais seguintes limitações no que se referem  aos imóveis localizados em área de área de marinha, área rural e área de segurança nacional.

Os imóveis localizados em área de marinha são aqueles que se encontram ao longo da costa ou nas margens de rios, lagos e ilhas, até uma distância de 33 metros. Esses imóveis pertencem ao Estado, que pode transferir o domínio útil ao estrangeiro, de forma gratuita ou onerosa, sendo possível a exigência de autorização da Secretaria do Patrimônio da União, em algumas hipóteses. O detentor do domínio útil é obrigado a pagar uma taxa anual, chamada de foro.

Os imóveis rurais somente podem ser comprados por pessoas jurídicas estrangeiras para o desenvolvimento de projetos agrícolas, de criação de animais, industriais ou de colonização, e dependem da aprovação do projeto pelo Ministério da Agricultura.

Por sua vez, a aquisição por pessoa física possui limitações em razão do tamanho do imóvel. Os imóveis com áreas inferiores a 3 módulos (medida definida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, de acordo com a região do país) independem de autorização para a aquisição. Nos imóveis entre 3 e 50 módulos, é necessária a autorização do INCRA e, se superior a 20 módulos, depende, ainda, de aprovação do projeto pelo Ministério da Agricultura. Imóveis superiores a 50 módulos não podem ser adquiridos por pessoas físicas estrangeiras.

A compra e venda de imóvel rural exige a lavratura de uma escritura pública, não sendo suficiente o mero instrumento particular firmado entre as partes. Em seguida, essa escritura pública deve ser levada para registro no Cartório de Imóveis, uma vez que somente com essa providência é que ocorre a transmissão do bem.