Estrangeiros

Es importante que el comprador del inmueble tenga el asesoramiento de profesionales capacitados para ofrecer una correcta orientación en relación a la compra y venta del inmueble. Este asesoramiento deberá ser compuesto por un abogado, un contador y un corrector de inmuebles con capacidad e idoneidad comprobadas para el ejercicio del asesoramiento.

En Brasil, todas las cuestiones relativas a la adquisición de bienes están básicamente sujetas al Código Civil brasileño, que clasifica los bienes en dos categorías generales:

1. Bienes muebles: aquellos que pueden ser movidos por fuerza ajena o que poseen movimiento propio, sin que cause daño o desvalorice el bien.

b) Bienes inmuebles: son aquellos que por su naturaleza de inmovilidad o fijación al suelo, sea natural o artificial, no pueden ser movidos por completo o en parte, sin que se deshagan o se destruyan.

En la categoría de bienes inmuebles están comprendidos el suelo con su superficie, sus accesorios y adyacentes naturales (como las arboles y frutos), el espacio aéreo y el subsuelo, con excepción a las minas, a los productos derivados del subsuelo y a las cascadas, que son considerados, para fines de explotación y uso, bienes distintos del suelo.

Tanto las personas físicas como las jurídicas extranjeras pueden adquirir propiedades y derechos reales relativos a inmuebles urbanos de la misma manera que las nacionales, siempre que los mismos no estén localizados en área costera, en áreas fronterizas o en área destinada como área de seguridad nacional. Las áreas rurales podrán ser adquiridas, bajo ciertas restricciones.

Poseer inscripción en el Registro de Personas Físicas/Ministerio de Hacienda – CPF es un documento obligatorio para brasileños y extranjeros que posean en Brasil bienes y derechos sujetos a registro público, incluso, inmuebles, vehículos, embarcaciones, aeronaves, participaciones en sociedades, cuentas corrientes bancarias, aplicaciones en el mercado financiero y de capital. Es utilizado por el Ministerio de Hacienda a efecto de tributación. Si el comprador fuera casado deberá presentar su Certificado de casamiento.

Poseer inscripción en el Registro Nacional de Persona Jurídica/Ministerio de Hacienda – CNPJ es un documento obligatorio para brasileños y extranjeros que posean en Brasil bienes y derechos sujetos a registro público, incluso, inmuebles, vehículos, embarcaciones, aeronaves, participaciones en sociedades, cuentas corrientes bancarias, aplicaciones en el mercado financiero y de capital. Es utilizado por el Ministerio de Hacienda a efecto de tributación.

Además del pago del precio del bien adquirido, en Brasil, se necesita tener una reserva adicional para los siguientes gastos:

1. Impuesto sobre la transferencia de bienes inmobiliarios (ITBI) que se paga a la prefectura del municipio donde se localiza el inmueble urbano.
2. Tasa de registro del inmueble, del Contrato Particular o de la Escritura Pública en el Registro Inmobiliario.
3. Tasa de escrituración inmobiliaria que se paga al notario responsable por redactar la escritura de compra y venta.
4. Laudemio da Marina – Cobrado por la Unión (Gobierno Federal) solamente en las transacciones que envuelvan inmuebles localizados en el área costera, hasta 80m del mar.
5. Laudemio municipal – hay municipios que también cobran laudemio sobre inmuebles localizados en algunas áreas del municipio.
6. Tarifas bancarias – si el inmueble fuera adquirido por medio de financiamiento bancario, el comprador tiene que estar preparado también para los gastos cobrados por la institución financiera, como tasas para tasar el inmueble, tasa administrativas, de abertura de crédito, seguro del inmueble y de vida etc.
7. IPTU – Impuesto Predial y Territorial Urbano, impuesto municipal pagado anualmente por los propietarios de edificaciones y terrenos urbanos.
8. TCR – Tasa de Recogida de Basura – Tasa Municipal cobrada anualmente junto al IPTU.
9. Pago de asesores jurídico y contable.

En el contrato de compra y venta debe constar, obligatoriamente:

1. Datos personales del comprador y del vendedor, tales como: nombre, RG/RNE o pasaporte, CPF y CGC/MG para persona jurídica, conteniendo la nacionalidad, estado civil y residencia), el área del inmueble con el respectivo número de matrícula en el Registro de Inmuebles competente;
2. Características del inmueble (dimensiones, localización, área de uso, finalidad, etc).
3. Valor total de la compra y venta y la forma de pago.
4. Caso el vendedor sea casado en régimen de comunión de bienes será obligatoria la firma del cónyuge.

De acuerdo con la Ley 4.591, de 1964, solamente después del registro se obtiene el dinero real de la propiedad sobre el inmueble, quedando por cuenta del comprador los gastos de la transferencia de la propiedad, tales como: i) Redacción de la escritura por el notario; ii) Impuesto de transmisión (ITBI);  iii) El registro de la Escritura hecha por el notario del Registro de Inmuebles Los gastos de corrección de certificados en general, caben al vendedor.

Para abrir una cuenta corriente en los bancos brasileños, el extranjero precisa tener, además de CPF y de Pasaporte, también, el visado permanente y prueba de residencia en el País.

Para transferir dinero del exterior para Brasil existen varias situaciones diferentes:

i) Si el extranjero ya posee una cuenta corriente en algún banco brasileño, basta solicitar al banco de origen la transferencia del dinero, ofreciendo datos del banco destinatario como: nombre y número del Banco, agencia, cuenta corriente, código SWIFT referente al banco extranjero y el IBAN – Numero Internacional de Cuenta Bancaria.

ii) Si el extranjero no posee cuenta bancario en Brasil el valor máximo que el conseguirá transferir del exterior para el mismo será aproximadamente U$5.000,00 (cinco mil dólares americanos) a ser retirados en dinero en alguna agencia bancaria. En cualquier caso el podrá transferir cualquier cantidad si fuera para una cuenta bancaria ya existente en el país (aunque este a nombre de otra persona);

iii) Si la transferencia fuera destinada al pago de bienes adquiridos en Brasil, el extranjero podrá hacer el envió directamente al vendedor.

Es el código utilizado en el mundo financiero que permite la identificación de un Banco, y deberá ser obtenido en el Banco beneficiario Extranjero.

Está compuesto por un total de 11 caracteres y como mínimo 8, siendo los tres ultimo dígitos opcionales. Los primeros cuatro caracteres identifican el Banco, los dos caracteres siguientes identifican el País los dos siguientes identifica la localidad y los tres últimos caracteres la agencia (opcional).

El IBAN – Numero Internacional de Cuenta Bancaria identifica el número de cuenta de un cliente, en un contexto internacional, validando el País, Banco y Cuenta del beneficiario, facilitando la localización y permitiendo una mayor eficacia del servicio de transferencia internacional bancaria.

Selecciona la opción Banco en el apartado NIB/IBAN

Existen tres diferentes tasas para convertir el dólar en real:

Dólar Comercial  - utilizado por el Banco Central de Brasil en las transferencias venidas del exterior y en las exportaciones de mercadoría e servicios.

Dólar Turismo – utilizado por algunas agencias bancarias para cambiar dólares de turistas extranjeros.

Dólar Paralelo – utilizado por las casas de cambio para cambiar dólares de turistas y brasileños. En las transacciones inmobiliarias el dólar utilizado acostumbra a ser el Paralelo.

Aunque al principio la Constitución Federal de Brasil no haga distinción entre adquisición de bienes inmuebles por brasileños o extranjeros, existen determinadas limitaciones impuestas por el ordenamiento jurídico entre ellas, se consideran principales las siguientes limitaciones en lo que se refiere a los inmuebles localizados en aéreas marítimas, aéreas rurales y aéreas de seguridad nacional.

Los inmuebles localizados en áreas marítimas son aquellos que se encuentras a lo largo de la costa o en los márgenes de los ríos, lagos e islas, hasta una distancia de 33 metros. Estos inmuebles pertenecen al Estado, que puede transferir el dominio útil al extranjero, de forma gratuita u onerosa, siendo posible la exigencia de autorización de la Secretaria del Patrimonio de la Unión, en algunas hipótesis. El poseedor del dominio útil es obligado a pagar una tasa anual, llamada foro.

Los inmuebles rurales solamente pueden ser comprados por personas jurídicas extranjeras para el desarrollo de proyectos agrícolas, de cría de animales, industriales o de colonización, y dependen de la aprobación del proyecto por el Ministerio de Agricultura.

A su vez, la adquisición de persona física posee limitaciones en relación al tamaño del inmueble. Los inmuebles con áreas inferiores a 3 módulos (medida definida por el Instituto nacional de Colonización y Reforma Agraria – INCRA, de acuerdo con la región del país) no necesitan de autorización para la adquisición. En los inmuebles de entre 3 y 50 módulos, es necesaria la autorización del INCRA y, si es superior a 20 módulos, depende, aun, de aprobación del proyecto por el Ministerio de Agricultura. Inmuebles superiores a 50 módulos no pueden ser adquiridos por personas físicas extranjeras.

La compra y venta de inmuebles rurales exige la redacción de una escritura pública, no siendo suficiente el mero hecho de participa firmando entra las partes. En seguida, esa escritura pública debe ser llevada para el registro en el Registro de Inmuebles, ya que solamente con esa acción es que ocurre la transmisión del bien.